Cualquier operación inmobiliaria conlleva la firma de numerosos documentos, desde la hipoteca al del contrato de arras. Bajo esta denominación encontramos un documento, que, si bien no es obligatorio, si que es conveniente realizar. El contrato de arras nos hace firmar un compromiso de adquisición de un inmueble. Conozcamos más sobre este documento en este artículo.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras se puede definir como un documento de carácter privado gracias al cual las partes, comprador y vendedor, acuerdan la reserva de la compraventa de un inmueble. Tras la firma de este contrato se entrega una cantidad de dinero, conocida como señal, y que sirve como garantía de reserva. La entrega de esta cantidad puede ser tanto en metálico, como por medio de transferencia bancaria o por un cheque nominativo. Esta es una cuestión que han de acordar entre las partes.
En España, el contrato de arras queda recogida en 3 artículos del Código Civil, concretamente en el 1152, el 1153 y el 1124. Cada artículo se aplica a cada una de los 3 tipos de arras que existen. Denominadas penales, penitenciales y confirmatorias; si bien veremos cada tipo más adelante.
¿Qué necesito para hacer un contrato de arras?
Un contrato de arras no es un documento difícil de elaborar. De hecho, es posible encontrar diversos modelos por internet. Ahora bien, conviene tener muy claro qué tipo de arras se aplican a nuestra operación. No nos interesa vernos perjudicados, tanto si somos compradores como vendedores. En estos casos lo mejor es dejarlo en manos de profesionales, como por ejemplo una asesoría. Si disponemos de abogado, podemos pedirle que redacte el contrato o que examine el que nos ha entregado la otra parte para ver si se ajusta a derecho.
Contrato de arras, lo que has de saber
Firmar un contrato de arras no es algo que deba hacerse a la ligera, y siempre hemos de consignar los siguientes datos:
- Dirección exacta del inmueble.
- Nombres completos de los intervinientes.
- Plazo para formalizar la operación.
- Precio del inmueble.
- Cargas, si existieran, del inmueble.
- Cantidad a abonar en concepto de IVA.
- Comisión de la inmobiliaria o de quién haga de intermediario.
Conviene hacer constar que, en el caso de matrimonios celebrados en régimen de separación de bienes, la fórmula mas común a día de hoy, han de firmar ambos; aunque solo uno de los cónyuges sea el propietario.
A la hora de realizar una operación de compra-venta, si se trata de una vivienda finalizada; se habría de disponer del correspondiente certificado energético, tal y como marca el Real Decreto 235/2013 , de 5 de abril. Este certificado es obligatorio a la hora de alquilar o vender una vivienda en España desde el 1 de junio de 2013. El deber de obtener de este certificado es asunto del propietario. Para ello, ha de contactar con un certificado autorizado.
¿Cuáles son los 3 tipos de contratos de arras?
Arras confirmatorias
En ellas, es el comprador quién entrega una cantidad como prueba de haberse celebrado el contrato, o como garantía de su ejecución. Esta será restada más adelante del precio final de la vivienda. Si una de las partes incumple el contrato, la otra tiene el derecho de reclamar el cumplimiento del mismo o su resolución; además de una indemnización por daños y perjuicios. Quizás sea uno de los tipos de contratos de arras más comunes. En el Código Civil español, por defecto y siempre que no se indique lo contrario, los contratos de arras serán siempre confirmatorias, estando recogidas en el Artículo 1124.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales se llaman popularmente conocidas arras de desistimiento. Cualquiera de las partes puede desistir del contrato. De hecho, es el único de los tres tipos de contrato de arras que permite esta posibilidad. Si quien desiste es el comprador, se encuentra con el inconveniente de perder la cantidad entregada como señal. Si por el contrario, quien se acoge a su derecho de desistimiento es el vendedor, el montante a devolver como concepto de señal es el doble de lo inicialmente aportado. Este tipo de arras están reguladas en el Código Civil, concretamente en el artículo 1454.
Arras penales
En el contrato de arras penales, la parte cumplidora tiene la opción de exigir la obligación del cumplimiento del contrato; con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, y que deberán ser probados por la parte que lo demande en caso de haberse sentido vulnerados sus derechos. O por el contrario, habrá que resolver el contrato donde las arras constituyen una pena. Se regulan en los artículos 1154 y siguientes de nuestro Código Civil. En las arras penales, en caso de incumplimiento, las arras pueden tener que devolverse dobles. Pero, a diferencia de las penitenciales, solo resultaría de aplicación si ambas partes lo hubieran pactado con anterioridad.
Es muy importante tener claros estos conceptos si se firma cualquiera de los 3 tipos de contratos de arras. Tanto por parte del vendedor como del comprador, y ambos deben conocer sus correspondientes derechos y obligaciones. Incurrir en incumplimientos de los acuerdo puede dar al traste con la operación; además de hacernos perder tiempo y dinero.
He firmado el contrato de arras, pero he cambiado de decisión
Solo existe una manera de recuperar el dinero abonado en concepto de señal; y es por haber descubierto en un plazo máximo de 6 meses algún vicio oculto. Como tal se entiende cualquier problema que tenga el inmueble y que no sea visible. Por ejemplo, te muestran la vivienda en perfecto estado, pero al abrir un grifo surgen humedades. En este caso sí que tienes el derecho y deber de reclamar parte o la totalidad de lo abonado en concepto de señal.
En todo caso, los contratos de arras son siempre una garantía de buena fe entre las partes a la hora de comprar o vender un inmueble. Si bien no son de carácter obligatorio, el contrato de arras actúa como parapeto para que los derechos de los intervinientes no se vean vulnerados.
Cuidado con el contrato de arras
Por si aún tienes dudas, os dejamos un vídeo donde explican ampliamente el contrato de arras, cuáles son las ventajas y las precauciones que hay que tener.
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